Checklist jurídico y de debida diligencia para la compra de un inmueble en Colombia
- Gerencia Ascenza
- 2 ago
- 4 min de lectura
ETAPA 1. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
Documentos y datos iniciales
Certificado de tradición y libertad (expedido máximo 30 días).
Copia de la escritura pública mediante la cual adquirió el vendedor.
Número de matrícula inmobiliaria.
Número catastral.
Dirección oficial.
CHIP (cuando exista).
Área privada.
Área construida.
Área del lote.
Linderos.
Destinación del inmueble.
ETAPA 2. IDENTIFICACIÓN DEL VENDEDOR
Si es persona natural
Copia de la cédula.
Verificar capacidad legal.
Verificar estado civil.
Verificar régimen patrimonial.
Confirmar si existe sociedad conyugal vigente.
Confirmar si existe unión marital de hecho.
Verificar si requiere autorización del cónyuge.
Confirmar si es propietario inscrito.
Si es persona jurídica
Certificado de Cámara de Comercio.
Existencia y representación legal.
Facultades para vender.
Acta de junta si es necesaria.
RUT.
Estados financieros.
Identificación del representante legal.
ETAPA 3. REVISIÓN DEL CERTIFICADO DE TRADICIÓN
Debe revisarse mínimo los últimos 20 años.
Analizar cuidadosamente:
Cadena de tradición.
Que no existan interrupciones.
Que no existan falsas tradiciones.
Que todas las escrituras estén debidamente registradas.
Que el vendedor sea el titular inscrito.
Revisar gravámenes
Hipotecas.
Patrimonio de familia.
Afectación a vivienda familiar.
Embargos.
Demandas.
Medidas cautelares.
Leasing.
Fiducia.
Condiciones resolutorias.
Servidumbres.
Usufructo.
Uso y habitación.
Comodatos inscritos.
Derechos de terceros.
Revisar anotaciones
Verificar todas las anotaciones registrales.
Especial atención a:
sucesiones
remates
procesos ejecutivos
liquidaciones
daciones en pago
adjudicaciones judiciales
ventas parciales
segregaciones
englobe
aclaraciones
ETAPA 4. ESTUDIO DE TÍTULOS
Debe abarcar como mínimo veinte años.
Verificar:
Validez de todas las escrituras.
Competencia del notario.
Correctos linderos.
Coincidencia entre escrituras.
Cadena ininterrumpida.
Ausencia de nulidades.
Ausencia de simulaciones.
Ausencia de ventas dobles.
Ausencia de tradición falsa.
Ausencia de adquisiciones irregulares.
Posibles riesgos
nulidad absoluta
nulidad relativa
lesión enorme
simulación
fraude
falta de consentimiento
incapacidad
objeto ilícito
causa ilícita
ETAPA 5. VERIFICACIÓN CATASTRAL
Solicitar:
Certificado catastral.
Avalúo catastral.
Verificar:
Área.
Dirección.
Destinación.
Propietario.
Coincidencia con registro.
ETAPA 6. REVISIÓN URBANÍSTICA
Solicitar:
Licencia de construcción.
Licencia de urbanismo.
Planos aprobados.
Certificado de nomenclatura.
Concepto de uso del suelo.
Verificar
Que la construcción sea legal.
Que no existan ampliaciones ilegales.
Que las áreas coincidan.
Que no existan procesos urbanísticos.
Que no existan órdenes de demolición.
ETAPA 7. IMPUESTOS
Solicitar:
Paz y salvo de impuesto predial.
Últimos cinco años de recibos.
Paz y salvo de valorización.
Paz y salvo de contribuciones.
Verificar
Que no existan deudas.
Que no existan acuerdos incumplidos.
Que no existan procesos de cobro coactivo.
ETAPA 8. SERVICIOS PÚBLICOS
Solicitar
Paz y salvo de energía.
Agua.
Gas.
Alcantarillado.
Internet.
Verificar
Que no existan fraudes.
Que no existan procesos administrativos.
Que no existan deudas elevadas.
ETAPA 9. PROPIEDAD HORIZONTAL
Si aplica
Solicitar
Reglamento.
Certificado de existencia de la copropiedad.
Paz y salvo de administración.
Actas recientes de asamblea.
Presupuesto.
Estado financiero.
Revisar
Cuotas extraordinarias aprobadas.
Demandas contra la copropiedad.
Procesos judiciales.
Restricciones de uso.
Mascotas.
Parqueaderos.
Depósitos.
Reformas.
ETAPA 10. PROCESOS JUDICIALES
Consultar:
Rama Judicial.
Procesos civiles.
Procesos administrativos.
Procesos laborales.
Procesos tributarios.
Insolvencia.
Procesos de familia.
Verificar si existen procesos relacionados con:
propiedad
sucesiones
pertenencia
nulidad
simulación
fraude
restitución
ETAPA 11. ANÁLISIS DEL VENDEDOR
Verificar:
Antecedentes disciplinarios.
Procuraduría.
Contraloría.
Policía.
Listas restrictivas (SAGRILAFT/SARLAFT cuando aplique).
Procesos de insolvencia.
Embargos personales.
Capacidad económica.
ETAPA 12. OCUPACIÓN DEL INMUEBLE
Verificar
Quién ocupa el inmueble.
Si existe contrato de arrendamiento.
Si existe comodato.
Si existen ocupantes sin contrato.
Si existen poseedores.
Si existen invasiones.
ETAPA 13. INSPECCIÓN FÍSICA
Verificar
Humedades.
Grietas.
Estructura.
Cubierta.
Fachadas.
Redes hidráulicas.
Redes eléctricas.
Redes sanitarias.
Parqueaderos.
Depósitos.
Áreas comunes.
ETAPA 14. PROMESA DE COMPRAVENTA
Debe contener:
Precio.
Forma de pago.
Arras.
Fecha de escritura.
Fecha de entrega.
Distribución de gastos.
Estado jurídico.
Estado material.
Entrega libre de gravámenes.
Saneamiento por evicción.
Saneamiento por vicios ocultos.
Multas.
Cláusula penal.
Condiciones suspensivas.
Condiciones resolutorias.
ETAPA 15. SI EXISTE CRÉDITO HIPOTECARIO
Verificar
Carta de aprobación.
Avalúo.
Estudio de títulos del banco.
Minuta hipotecaria.
Seguros.
Condiciones del desembolso.
ETAPA 16. ESCRITURA PÚBLICA
Revisar antes de firmar
Nombre correcto.
Cédulas.
Precio.
Forma de pago.
Linderos.
Área.
Matrícula.
Número catastral.
Gravámenes.
Paz y salvos.
ETAPA 17. IMPUESTOS Y GASTOS
Verificar:
Retención en la fuente.
Beneficio de vivienda (si aplica).
Gastos notariales.
Derechos de registro.
Impuesto de registro.
Beneficios tributarios.
ETAPA 18. REGISTRO
Después de firmar
Pago de impuestos.
Radicación en Registro.
Inscripción.
Obtener nuevo certificado.
Confirmar inscripción.
ETAPA 19. ENTREGA DEL INMUEBLE
Debe realizarse mediante acta.
Incluir
Fecha.
Hora.
Inventario.
Estado.
Servicios.
Medidores.
Llaves.
Controles.
Manuales.
Paz y salvo de administración.
ETAPA 20. POSTERIOR A LA COMPRA
Actualizar:
Catastro.
Administración.
Servicios públicos.
Seguro.
Bancos.
ALERTAS JURÍDICAS (RED FLAGS)
Nunca comprar si existe alguno de estos eventos sin una evaluación jurídica especializada:
Matrícula inmobiliaria con embargos o demandas vigentes.
Hipoteca sin carta de cancelación.
Falsa tradición.
Sucesión no liquidada.
Bien de menor de edad sin autorización judicial.
Sociedad conyugal o patrimonial no liquidada cuando sea necesaria la intervención del otro cónyuge o compañero permanente.
Diferencias entre el área registrada, catastral y la construida.
Construcciones sin licencia o con infracciones urbanísticas.
Ocupantes sin título o arrendatarios con conflictos.
Patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar sin levantamiento.
Escrituras con errores de identificación o linderos.
Procesos judiciales que afecten el dominio.
Impuestos prediales, valorización o administración en mora.
RECOMENDACIONES PROFESIONALES
Como abogado, además de este checklist, elaboraría un estudio de títulos con un concepto jurídico escrito que incluya:
Análisis de la tradición de los últimos 20 años.
Revisión de todas las escrituras públicas y actos registrales.
Identificación de riesgos de nulidad, simulación o ineficacia.
Verificación de gravámenes, limitaciones al dominio y medidas cautelares.
Revisión urbanística y catastral.
Validación de la capacidad y legitimación del vendedor.
Evaluación tributaria y de cargas económicas.
Análisis de ocupación, arrendamientos y posesión.
Matriz de riesgos clasificada por nivel (alto, medio y bajo), con recomendaciones para mitigarlos.
Concepto final de viabilidad jurídica de la compra (favorable, favorable con condiciones o desfavorable), indicando las acciones necesarias antes de suscribir la promesa de compraventa y la escritura pública.
Este procedimiento constituye una debida diligencia inmobiliaria integral, alineada con las mejores prácticas del derecho inmobiliario colombiano y orientada a minimizar riesgos civiles, registrales, urbanísticos, tributarios y procesales antes de adquirir un inmueble.
Comentarios